Esta pregunta es recurrente entre nuestros clientes. Acá te dejamos algunas recomendaciones que te pudieran ser útiles:
Nos han llegado muchos casos de propietarios que nos consultan respecto de esta situación; Su arrendatario ha dejado de pagar la renta manifestando que están imposibilitados dado a que han visto disminuidos sus ingresos producto de la pandemia y las cuarentenas decretadas producto del COVID19.
Efectivamente la situación actual que afecta a todo el país, y al mundo entero, es una situación de excepción que ha provocado una crisis económica de grandes proporciones, lo cual se ha manifestado en despidos masivos y en la disminución de los ingresos para muchos ciudadanos. Esto ha producido que mucha gente tenga problemas para pagar los arriendos respectivos.
Surge entonces la pregunta, ¿puede excusarse el arrendatario de pagar la renta alegando el caso fortuito o fuerza mayor producido por la pandemia?.
Para responder esta pregunta, debemos saber que se entiende por caso fortuito. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45 del Código Civil, se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto a que no es posible resistir como un naufragio, un terremoto, los actos de autoridad ejercidos por funcionarios públicos, etc.
Surge la pregunta entonces, ¿las medidas adoptadas por la autoridad producto de la Pandemia provocada por el Coronavirus (Covid19) implican un caso fortuito o fuerza mayor que exime al arrendatario de la responsabilidad de pagar la renta respectiva?, la respuesta es negativa. Es decir, la pandemia, el coronavirus, las cuarentenas, no le hacen imposible al arrendatario pagar la renta pactada en el contrato de arrendamiento. Las obligaciones de dinero son por naturaleza obligaciones de género, siendo además el dinero una cosa fungible. Por lo tanto, el cumplimiento de una obligación de dinero no podrá nunca hacerse imposible, ya que siempre será factible – jurídicamente – para el deudor pagar la renta pactada.
Ahora bien, habiendo descartado la aplicación del caso fortuito o fuerza mayor, surge de todas maneras la necesidad de analizar la situación en razón del tipo de contrato de arrendamiento que se trate y las respectivas obligaciones contractuales a que se obliga cada parte. Así, en correlación con la obligación del arrendatario de pagar la renta pactada, se encuentra la obligación del arrendador de mantener la cosa arrendada para el fin respecto del cual fue arrendada.
En un contrato de arrendamiento con fines habitacionales, las restricciones aplicadas por la autoridad en un estado de excepción, producto de la pandemia por el Coronavirus (Covid2019), no afectará necesariamente dicho uso habitacional, ya que el arrendatario podrá seguir usando dicha propiedad como uso o habitación.
Ahora bien, cabe analizar la situación de una propiedad arrendada para un uso comercial. Es decir, surge la siguiente pregunta; ¿un arrendatario que arrienda un local comercial, el cuál debe permanecer cerrado por la aplicación de una medida restrictiva de la autoridad (como la cuarentena) está aún obligado al pago de la renta pactada?.
En primer lugar, debemos señalar que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral. De acuerdo con el artículo 1439 del Código Civil, los contratos bilaterales son aquellos en que "las partes se obligan recíprocamente". En el caso del contrato de arrendamiento, la obligación del arrendatario de pagar la renta pactada es correlativa y recíproca a la obligación del propietario de mantener la cosa en estado de servir para el fin arrendado. Por lo tanto, en el caso de un arrendamiento de un local comercial que debe permanecer cerrado por una orden de la Autoridad, la obligación del arrendador, de mantener el bien arrendado para el fin respecto del cual fue arrendado no se está cumpliendo, claramente, por lo que se podría señalar que la causa del contrato ha dejado de existir y que el arrendatario ya no está obligado a pagar la renta pactada, dado a que no puede usar el bien de acuerdo al "fin" establecido en el contrato. Por ello, consideramos que podría ser una causal de termino del contrato de arrendamiento, dado a que ha dejado de existir la causa del contrato de arrendamiento, pudiendo el arrendatario devolver la propiedad entregada en arriendo sin el pago de multas asociadas. Ahora bien, dado a que se trata de un impedimento "temporal", podría determinarse que también la exención de pago de la renta por parte del arrendatario debería ser "temporal". Esto deberá resolverse, caso a caso, en los Tribunales de Justicia.
¿Se están llevando a cabo los juicios de arriendo durante la pandemia por el Coronavirus (Covid2019)?
Esta es una pregunta muy recurrente los últimos días, especialmente por nuestros clientes que son propietarios de inmuebles y que desean poner término al contrato de arrendamiento que los une con sus arrendatarios, ya sea por que estos han dejado de pagar las rentas pactadas, o por cualquier otra causa, pero que les surge la duda respecto de el procedimiento aplicable en los juicios de arrendamiento en tiempos de pandemia por Covid2019.
La respuesta es positiva, sí se están llevando a cabo los juicios de arrendamiento en los Tribunales Civiles de justicia. En un principio de la pandemia, la mayoría de los tribunales suspendía el curso progresivo de la causa, en razón de la Ley 21.226 que suspende los términos probatorios que se encontraren en curso, por lo que denegaban la realización de las audiencias de contestación, conciliación y prueba que se debe llevar a cabo al quinto día de la notificación de la demanda al demandado. Sin embargo, dadas las innumerables solicitudes de los abogados de los propietarios, se han ido otorgando las peticiones de realización de dichas audiencias mediante videoconferencia. Por lo tanto, hoy en día, la mayoría de los Juzgados Civiles del País están otorgando una fecha y hora para la realización de la audiencia de estilo, mediante videoconferencia, lo cuál ha permitido el avance de las causas de arriendo en tiempos de pandemia.
Sin embargo, una vez terminado el procedimiento, y otorgada la sentencia definitiva, si el arrendatario no se ha ido una vez que esta es notificada, deberá iniciarse el cumplimiento incidental de dicha sentencia definitiva para efectos de solicitar el lanzamiento con fuerza pública del arrendatario. Dicho lanzamiento, algunos Tribunales no lo están otorgando en aquellas comunas que se encuentran aún en cuarentena.