Subdivisión y Regularización de terrenos

          En Abogados Propiedades contamos con abogados especialistas en subdivisiones, loteos, parcelaciones y regularizaciones de terrenos. Efectivamente, somos un grupo de abogados inmobiliarios con basta experiencia asesorando tanto a inmobiliarias como propietarios de terrenos que desean subdividir para efectos de hacer parcelaciones o que desean regularizar su propiedad para efectos de vender o regularizar su posesión sobre el inmueble.

En nuestro equipo, contamos con arquitectos expertos, tasadores, topógrafos e ingenieros comerciales, para efectos de otorgar una asesoría integral en el proyecto inmobiliario que el cliente desee proyectar.

Hemos asesorado a clientes en distintos ámbitos relacionados a terrenos agrícolas, a saber:

          Subdivisión de terrenos


¿En qué consiste la subdivisión de terrenos?


Es un procedimiento que permite propietario de un terreno, que se encuentre debidamente inscrito a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, dividir dicho inmueble en lotes de menor cabida, siempre y cuando dichos lotes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas y se cumplan con las normas y reglas pertinentes. 

¿Cuál es el límite de superficie para subdividir un terreno?

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1° del Decreto Ley N° 3.516 de 1980, los predios rústicos, es decir, los predios de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los Planes Reguladores Intercomunales de Santiago y Valparaíso y del Plan Regulador Metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas, salvo las excepciones que el mismo artículo señala.

¿Qué organismo autoriza la subdivisión?

Antes de solicitar la autorización de una subdivisión de un predio rústico ante el Conservador de Bienes Raíces respectivo, debe solicitarse una certificación previa al SAG (www.sag.cl

El procedimiento para expedir certificados de subdivisión de predios rústicos, así como los requisitos que debe presentar el interesado, se encuentran establecidos en la resolución exenta N° 3904/2019 del Ministerio de Agricultura/SAG. 

 

¿Cuales son las etapas de una subdivisión?

1. Estudio de títulos.

 

En primer lugar, debes tomar contacto con un Abogado con experiencia en temas inmobiliarios, especialmente en asesorar a propietarios en subdivisiones de terrenos agrícolas, para que este realice un estudio de títulos de la propiedad, para efectos de asegurar que no existen vicios o problemas que pudieran impedir o entorpecer el proceso de subdivision, así como la posterior enajenación de los lotes resultantes.

2. Estudio topográfico.

Luego, nuestro equipo de arquitectos realiza un estudio de la propiedad para efectos de evaluar la factibilidad del proyecto, así como el levantamiento topográfico necesario destinado a la preparación de los planos respectivos.

3. Presentación de expediente ante el SAG.

Realizado el respectivo estudio de los títulos por los abogados, así como el estudio topográfico plasmado en los planos respectivos, deberá realizarse la presentación formal ante el SAG.

Este expediente deberá contener lo siguiente:

  • Solicitud de subdivisión firmada y presentada por el o los propietarios o por su representante legal. Si la solicitud la presenta un tercero, deberá presentar un poder bajo firma autorizada ante notario o escritura pública.

  • Copia autorizada de la inscripción de dominio con certificado de vigencia del Conservador de Bienes Raíces, no mayor a 180 días, o la correspondiente inscripción especial de herencia, no mayor a 180 días, del predio en cuestión.

  • Certificado emitido por la municipalidad respectiva, en el cual conste que el predio a subdividir se encuentra fuera del límite urbano.

  • Certificado de avalúo fiscal emitido por el Servicio de Impuestos Internos, con clasificación de suelo si la tuviere. Para el caso del trámite presencial, se requiere comprobante de pago de la tarifa correspondiente al trámite ante el SAG, de acuerdo a la etapa que corresponda.

  • Siete impresiones originales del plano planimétrico o topográfico de la subdivisión elaborado por un profesional competente, acompañadas de un archivo digital de este (formato kml, kmz o shape).

4. Revisión de antecedentes por SAG y aprobación.

Recepcionados los documentos por parte del organismo, comenzará la etapa de verificación de los antecedentes acompañados donde se realizará un análisis técnico de la documentación, incluidos los planos. Cuando los antecedentes que se adjuntan a la solicitud presentan observaciones que pueden ser subsanadas.

En caso que el proyecto de subdivisión y el plano cumplan con los requisitos, el SAG realizará la certificación del proyecto de subdivisión emitiendo un certificado que señala que la subdivisión predial propuesta cumple con la normativa legal vigente. Procederá además a timbrar los planos presentados para constancia de la certificación otorgada. Posteriormente a la emisión del certificado, se requiere una tramitación específica ante el Conservador de Bienes Raíces que corresponda al terreno.

Cabe señalar que la vigencia de un certificado de proyecto subdivisión de predio y sus planos se mantiene hasta que se produzcan cambios en el predio rústico que requieran ser certificados.

En caso que el proyecto evaluado no cumpla la normativa vigente, el SAG emitirá una resolución exenta que le será notificada al titular, indicando las causas del rechazo de su solicitud.

5. Presentación en el conservador de Bienes Raíces respectivo.

Una vez obtenida la aprobación del SAG mediante la resolución que autoriza la subdivisión, deberá ingresarse dicha resolución junto con los planos timbrados por el SAG a la oficina respectiva del conservador de Bienes Raíces correspondiente. Dicho organismo archivará los certificados y les dará un número de archivo.

¿Debo hacer el mismo procedimiento de subdivisión si se trata de un terreno en la Región Metropolitana?

Este trámite no está disponible ante el SAG para la región Metropolitana. Con la entrada en vigencia del “Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS)”, cuya implementación aconteció en 2008, el Decreto Ley Nº 3.516/1980 perdió su aplicabilidad para dicha región, lo que naturalmente incluye también sus excepciones.

Por consiguiente, no es posible realizar subdivisiones de predios rústicos en la región Metropolitana al amparo de dicho decreto. Éstas se regulan actualmente por el PRMS.

De igual modo, y como bien señala el artículo 1°de la referida norma, los predios rústicos que pueden ser subdivididos bajo este trámite deben ubicarse fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los Planes Reguladores Intercomunales de Santiago y Valparaíso y del Plan Regulador Metropolitano de Concepción.

          Regularización de Terrenos y tramitación de saneamiento ante Bienes Nacionales.

 

Abogados Propiedades es un estudio jurídico compuesto por abogados inmobiliarios expertos en la regularización y saneamiento de propiedades. Hemos asesorado a cientos de clientes a lo largo de todo Chile con el objeto de regularizar su situación y poder inscribir de manera correcta la propiedad a su nombre sin problemas en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. 

A continuación, te dejamos algunas de las preguntas frecuentes que nos hacen nuestros clientes respecto de este tema.

¿En qué consiste la regularización o saneamiento de un terreno?


Existen diversas situaciones en que se puede encontrar una persona respecto de un terreno que requiera de una asesoría legal para efectos de regularizar su posesión y los derechos que tenga respecto de determinado inmueble.

En nuestro ordenamiento jurídico, la única forma que existe para acreditar que una persona es dueña de una propiedad, ya sea un predio urbano o un terreno agrícola, es mediante la respectiva inscripción del título de dominio en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Es decir, el título traslaticio de dominio, que bien puede ser una escritura pública de contrato de compraventa, de cesión o venta de derechos, dación en pago, etc., debe estar inscrito válidamente en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Entonces, por más tiempo que una persona lleve ocupando un terreno, mientras no tenga un título inscrito en el Conservador de Bienes Raíces no será dueña del mismo.

Para ellos es que surgió y se dictó el DECRETO LEY N° 2.695, del año1979 que fija normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella.

Básicamente este Decreto Ley establece un procedimiento, que se lleva a cabo ante el ministerio de Bienes Nacionales, que permite que las personas que son poseedoras materiales de un inmueble determinado puedan regularizar dicha situación y obtener una inscripción de dominio a su nombre en el conservador de Bienes Raíces.

¿Cuales son los requisitos para poder acceder al procedimiento de regularización ante Bienes Nacionales?

1. Ser poseedor material de un bien raíz, por sí o por otra persona en su nombre, en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco años, a lo menos.

2. Que dicha propiedad, en caso de ser rural, su avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a ochocientas unidades tributarias. Y en caso de ser urbana, que su avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a trescientas unidades tributarias.

3. Acreditar que no existe juicio pendiente en su contra en que se discuta el dominio o posesión del inmueble, iniciado con anterioridad a la fecha de presentación de la solicitud de regularización.

¿Cómo funciona el procedimiento de regularización ante Bienes Nacionales?

Deberá realizarse una presentación del expediente ante el Servicio respectivo, el cual lo admitirá a tramitación previo informe jurídico por parte del Departamento Jurídico del Servicio.

Recibidos los antecedentes a que se refiere el inciso anterior, si se tratare de personas naturales, el  Servicio oficiará al Servicio de Registro Civil e Identificación y al Servicio Electoral para que, dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha de recepción del oficio respectivo, informen del último domicilio que registra en dichos organismos la persona que, según el Servicio de Impuestos Internos, aparece como supuesto propietario, o de su fallecimiento.

Con estos antecedentes el Servicio procederá a notificar la solicitud, mediante carta certificada, al supuesto propietario del inmueble, adjuntando copia íntegra de ella.


Cumplidos los trámites anteriores, o sin ellos cuando los organismos pertinentes no hubiesen aportado información dentro de los plazos señalados acerca del supuesto titular, el Servicio dispondrá que el personal técnico de su dependencia, compruebe en el terreno la concurrencia de los requisitos exigidos en el artículo 2° del DL2695 (ya señalados), y reúna los datos necesarios para individualizar el inmueble, levantando el respectivo plano, todo ello si procediere. De la visita a terreno que se efectuare deberá dejarse constancia en la unidad de Carabineros correspondiente más cercana.


Cumplidos los trámites efectuados por los técnicos en el terreno respectivo y evacuado el informe jurídico, el Servicio deberá pronunciarse denegando o aceptando la solicitud presentada.

 

En este último caso, la resolución respectiva deberá disponer que ella se publique por dos veces en un diario o periódico de los de mayor circulación en la región o comuna, que determine el Servicio, y ordenará, además, fijar carteles durante el proceso de saneamiento en los lugares públicos que él establezca y en el frontis de la propiedad correspondiente.

 

Asimismo, tratándose de procedimientos de regularización cuyo objeto sean bienes raíces ubicados en zonas geográficas de difícil acceso, que el Servicio señale, dicha resolución se comunicará mediante mensaje radial en el medio que el mismo Servicio determine. Las publicaciones se harán indistintamente los días primero y quince del mes o en la edición inmediatamente siguiente si el diario o periódico no se publicare en los días indicados. Los avisos y carteles contendrán en forma extractada la resolución del Servicio, la individualización del peticionario, la ubicación y deslindes del inmueble, su denominación, si la tuviere, su superficie aproximada y la respectiva inscripción si fuere conocida, y en ellos deberá prevenirse que, si dentro del plazo de sesenta días hábiles, contado desde la publicación del último aviso, no se dedujere oposición por terceros, se ordenará la inscripción a nombre del solicitante. No obstante, los terceros tendrán el derecho a oponerse desde el momento en que se acoja la solicitud a tramitación.

Si no se dedujere oposición dentro del plazo indicado en el artículo anterior y previa certificación de este hecho y del de haberse efectuado las publicaciones y colocado los carteles, el Servicio podrá dictar resolución ordenando la inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.

La resolución del Servicio que acoja la solicitud se considerará como justo título. Una vez practicada su inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, el interesado adquirirá la calidad de poseedor regular del inmueble para todos los efectos legales, aunque existieren en favor de otras personas inscripciones que no hubieran sido materialmente canceladas.

 

Transcurridos dos años completos de posesión inscrita no interrumpida, contados desde la fecha de la inscripción, el interesado se hará dueño del inmueble por prescripción, la que no se suspenderá en caso alguno

¿Quienes pueden oponerse a este trámite y cuales son los plazos para hacerlo?

 

Los interesados podrán oponerse en tres instancias distintas durante el transcurso del proceso.

1. - En primer lugar, podrán oponerse a que se inscriba en el conservador de Bienes Raíces respectivo la Resolución que emite Bienes Nacionales aprobando la regularización. El plazo para esta oposición es de 60 días hábiles contados desde la publicación del último aviso publicado. No obstante, los terceros tendrán el derecho a oponerse desde el momento en que se acoja la solicitud a tramitación

2. - En una segunda instancia, una vez inscrita la propiedad en el conservador de Bienes Raíces respectivo, los terceros podrán, dentro del plazo de dos años, contado desde la fecha de la inscripción del inmueble practicada por resolución administrativa o judicial, deducir ante el tribunal respectivo las acciones de dominio que estimen convenientes. Dicha acción se tramitará de acuerdo a las reglas del Juicio Sumario.

Si el Tribunal acogiere esta demanda, ordenará la cancelación de la inscripción efectuada en el conservador de Bienes Raíces, conservando su plena vigencia las inscripciones que existían sobre el inmueble con anterioridad a ella.

3. - Por último, si los terceros interesados no hubieren accionado en las dos instancias anteriores, y lograren acreditar dominio sobre todo el inmueble o una parte de él, podrán, dentro del plazo de cinco años contados desde la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, exigir que tales derechos le sean compensados en dinero en la proporción que corresponda hasta la concurrencia del valor del predio, manteniendo para estos efectos sus respectivos privilegios.

¿Puedo vender la propiedad una vez que logro inscribir a mi nombre el terreno en el Conservador de Bienes Raíces? 


Una vez inscrita la resolución de Bienes Nacionales que aprueba la regularización del terreno en el Conservador de Bienes Raíces, deberá transcurrir un plazo de 5 años, contado desde dicha inscripción, para que se pueda enajenar el inmueble.

Para garantizar esto, el Conservador inscribirá una prohibición de no enajenar respecto del inmueble.

          Asesoría integral en la parcelación y venta de un proyecto inmobiliario.


En Abogados Propiedades contamos con un equipo de profesionales expertos, compuesto por Abogados Inmobiliarios, Arquitectos, Tasadores, Topógrafos, Ingenieros comerciales y Publicistas, quienes estarán a tu disposición para desarrollar el negocio inmobiliario que desees.

Realizamos una asesoría integral, e intervenimos en todas las etapas que necesites. Desde el inicio del proyecto, hasta la etapa final de la misma;

- Asesoría legal y comercial en la adquisición de terrenos. Estudios de títulos, regularizaciones, etc.

- Proyección arquitectónica. Contamos con arquitectos expertos que nos ayudarán a planificar de la mejor manera el proyecto.

- Fusión o subdivisión de terrenos. Implica la asesoría completa, por parte de abogados, arquitectos y topógrafos en la fusión o subdivisión de terrenos que serán parte del proyecto, en diversas etapas. Este servicio implica la tramitación de todos los permisos necesarios, la obtención de certificados, las presentaciones a los distintos organismos públicos, hasta obtener la subdivisión completa para comenzar su comercialización.

- Asesoría integral en la comercialización del proyecto. Implica la asesoría legal y comercial completa para la realización de todo el proyecto inmobiliario; Confección de promesas y otros contratos, publicación y venta de parcelas en distintas plataformas, ejecutivos comerciales para atención de clientes, etc.