Subdivisión y Regularización de terrenos

          Regularización de Terrenos y tramitación de saneamiento ante Bienes Nacionales.

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Abogados Propiedades es un estudio jurídico compuesto por abogados inmobiliarios expertos en la regularización y saneamiento de propiedades. Hemos asesorado a cientos de clientes a lo largo de todo Chile con el objeto de regularizar su situación y poder inscribir de manera correcta la propiedad a su nombre sin problemas en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. 

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A continuación, te dejamos algunas de las preguntas frecuentes que nos hacen nuestros clientes respecto de este tema.

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¿En qué consiste la regularización o saneamiento de un terreno?

Existen diversas situaciones en que se puede encontrar una persona respecto de un terreno que requiera de una asesoría legal para efectos de regularizar su posesión y los derechos que tenga respecto de determinado inmueble.

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En nuestro ordenamiento jurídico, la única forma que existe para acreditar que una persona es dueña de una propiedad, ya sea un predio urbano o un terreno agrícola, es mediante la respectiva inscripción del título de dominio en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Es decir, el título traslaticio de dominio, que bien puede ser una escritura pública de contrato de compraventa, de cesión o venta de derechos, dación en pago, etc., debe estar inscrito válidamente en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

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Entonces, por más tiempo que una persona lleve ocupando un terreno, mientras no tenga un título inscrito en el Conservador de Bienes Raíces no será dueña del mismo.

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Para ellos es que surgió y se dictó el DECRETO LEY N° 2.695, del año1979 que fija normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella.

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Básicamente este Decreto Ley establece un procedimiento, que se lleva a cabo ante el ministerio de Bienes Nacionales, que permite que las personas que son poseedoras materiales de un inmueble determinado puedan regularizar dicha situación y obtener una inscripción de dominio a su nombre en el conservador de Bienes Raíces.

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¿Cuales son los requisitos para poder acceder al procedimiento de regularización ante Bienes Nacionales?

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1. Ser poseedor material de un bien raíz, por sí o por otra persona en su nombre, en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco años, a lo menos.

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2. Que dicha propiedad, en caso de ser rural, su avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a ochocientas unidades tributarias. Y en caso de ser urbana, que su avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a trescientas unidades tributarias.

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3. Acreditar que no existe juicio pendiente en su contra en que se discuta el dominio o posesión del inmueble, iniciado con anterioridad a la fecha de presentación de la solicitud de regularización.

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¿Cómo funciona el procedimiento de regularización ante Bienes Nacionales?

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Deberá realizarse una presentación del expediente ante el Servicio respectivo, el cual lo admitirá a tramitación previo informe jurídico por parte del Departamento Jurídico del Servicio.

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Recibidos los antecedentes a que se refiere el inciso anterior, si se tratare de personas naturales, el  Servicio oficiará al Servicio de Registro Civil e Identificación y al Servicio Electoral para que, dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha de recepción del oficio respectivo, informen del último domicilio que registra en dichos organismos la persona que, según el Servicio de Impuestos Internos, aparece como supuesto propietario, o de su fallecimiento.

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Con estos antecedentes el Servicio procederá a notificar la solicitud, mediante carta certificada, al supuesto propietario del inmueble, adjuntando copia íntegra de ella.

Cumplidos los trámites anteriores, o sin ellos cuando los organismos pertinentes no hubiesen aportado información dentro de los plazos señalados acerca del supuesto titular, el Servicio dispondrá que el personal técnico de su dependencia, compruebe en el terreno la concurrencia de los requisitos exigidos en el artículo 2° del DL2695 (ya señalados), y reúna los datos necesarios para individualizar el inmueble, levantando el respectivo plano, todo ello si procediere. De la visita a terreno que se efectuare deberá dejarse constancia en la unidad de Carabineros correspondiente más cercana.

Cumplidos los trámites efectuados por los técnicos en el terreno respectivo y evacuado el informe jurídico, el Servicio deberá pronunciarse denegando o aceptando la solicitud presentada.

 

En este último caso, la resolución respectiva deberá disponer que ella se publique por dos veces en un diario o periódico de los de mayor circulación en la región o comuna, que determine el Servicio, y ordenará, además, fijar carteles durante el proceso de saneamiento en los lugares públicos que él establezca y en el frontis de la propiedad correspondiente.

 

Asimismo, tratándose de procedimientos de regularización cuyo objeto sean bienes raíces ubicados en zonas geográficas de difícil acceso, que el Servicio señale, dicha resolución se comunicará mediante mensaje radial en el medio que el mismo Servicio determine. Las publicaciones se harán indistintamente los días primero y quince del mes o en la edición inmediatamente siguiente si el diario o periódico no se publicare en los días indicados. Los avisos y carteles contendrán en forma extractada la resolución del Servicio, la individualización del peticionario, la ubicación y deslindes del inmueble, su denominación, si la tuviere, su superficie aproximada y la respectiva inscripción si fuere conocida, y en ellos deberá prevenirse que, si dentro del plazo de sesenta días hábiles, contado desde la publicación del último aviso, no se dedujere oposición por terceros, se ordenará la inscripción a nombre del solicitante. No obstante, los terceros tendrán el derecho a oponerse desde el momento en que se acoja la solicitud a tramitación.

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Si no se dedujere oposición dentro del plazo indicado en el artículo anterior y previa certificación de este hecho y del de haberse efectuado las publicaciones y colocado los carteles, el Servicio podrá dictar resolución ordenando la inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.

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La resolución del Servicio que acoja la solicitud se considerará como justo título. Una vez practicada su inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, el interesado adquirirá la calidad de poseedor regular del inmueble para todos los efectos legales, aunque existieren en favor de otras personas inscripciones que no hubieran sido materialmente canceladas.

 

Transcurridos dos años completos de posesión inscrita no interrumpida, contados desde la fecha de la inscripción, el interesado se hará dueño del inmueble por prescripción, la que no se suspenderá en caso alguno

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¿Quienes pueden oponerse a este trámite y cuales son los plazos para hacerlo?

 

Los interesados podrán oponerse en tres instancias distintas durante el transcurso del proceso.

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1. - En primer lugar, podrán oponerse a que se inscriba en el conservador de Bienes Raíces respectivo la Resolución que emite Bienes Nacionales aprobando la regularización. El plazo para esta oposición es de 60 días hábiles contados desde la publicación del último aviso publicado. No obstante, los terceros tendrán el derecho a oponerse desde el momento en que se acoja la solicitud a tramitación

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2. - En una segunda instancia, una vez inscrita la propiedad en el conservador de Bienes Raíces respectivo, los terceros podrán, dentro del plazo de dos años, contado desde la fecha de la inscripción del inmueble practicada por resolución administrativa o judicial, deducir ante el tribunal respectivo las acciones de dominio que estimen convenientes. Dicha acción se tramitará de acuerdo a las reglas del Juicio Sumario.

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Si el Tribunal acogiere esta demanda, ordenará la cancelación de la inscripción efectuada en el conservador de Bienes Raíces, conservando su plena vigencia las inscripciones que existían sobre el inmueble con anterioridad a ella.

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3. - Por último, si los terceros interesados no hubieren accionado en las dos instancias anteriores, y lograren acreditar dominio sobre todo el inmueble o una parte de él, podrán, dentro del plazo de cinco años contados desde la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, exigir que tales derechos le sean compensados en dinero en la proporción que corresponda hasta la concurrencia del valor del predio, manteniendo para estos efectos sus respectivos privilegios.

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¿Puedo vender la propiedad una vez que logro inscribir a mi nombre el terreno en el Conservador de Bienes Raíces? 

Una vez inscrita la resolución de Bienes Nacionales que aprueba la regularización del terreno en el Conservador de Bienes Raíces, deberá transcurrir un plazo de 5 años, contado desde dicha inscripción, para que se pueda enajenar el inmueble.

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Para garantizar esto, el Conservador inscribirá una prohibición de no enajenar respecto del inmueble.