Juicio de Arrendamiento
Abogados Propiedades es un estudio jurídico que cuenta con abogados inmobiliarios expertos en juicios de arrendamiento, quienes se dedican exclusivamente a esta área, asesorando diariamente a inversionistas, corredoras de propiedades, inmobiliarias, y propietarios en general.
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Nuestros abogados han tramitado cientos de estos juicios, por lo que cuentan con basta experiencia en la materia, logrando que finalicen estos juicios en el menor tiempo posible, con el objeto de lograr la restitución de la propiedad arrendada de la manera más expedita posible.
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Consulte por una evaluación de su caso y uno de nuestros abogados le contactará a la brevedad.
¿En qué consiste la nueva Ley Devuélveme mi casa?
Finalmente, este jueves 30 de Junio de 2022, ha entrado en vigencia la Nueva Ley llamada "Devuélveme la casa", iniciativa que fortalece los derechos de los propietarios ante problemas con los arrendatarios.
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Esta Ley establece un procedimiento especial, bastante más expedito que el procedimiento actual vigente, para determinados casos señalados por la ley.
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Básicamente esta Ley establece dos nuevas acciones, disponibles para los arrendadores; A) La posibilidad de solicitar una Medida Precautoria de restitución anticipada del Inmueble Arrendado en caso de existir riesgo de destrucción o deterioro del inmueble arrendado y, B), la posibilidad de acceder a un procedimiento monitorio más expedito, que básicamente consiste en que, si dentro de un plazo de 10 días desde notificada la demanda, el arrendatario no paga la totalidad de la deuda, u opone las correspondientes excepciones establecidas por ley, el Juez ordenará el lanzamiento directo del demandado dentro de un plazo de diez días.
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Si deseas saber en detalle en qué consiste esta nueva Ley de "Devuélveme mi Casa" pincha aquí.
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¿Que precauciones debemos tener a la hora de arrendar nuestra propiedad?
Lamentablemente en la legislación actual, cuando un propietario se ve envuelto en un conflicto con su arrendatario, ya sea porque no paga las rentas, por algún incumplimiento contractual o porque derechamente no desea restituir la propiedad una vez compelido a hacerlo, la única forma posible para lograr la restitución del inmueble es mediante la vía judicial, aunque en el contrato se haya señalado que "terminará de inmediato" o "ipso facto". Este proceso tiene sus costos y toma su tiempo también, de ahí que recomendamos siempre a los propietarios a tomar ciertas precauciones a la hora de arrendar su propiedad:
1) Debe estudiar detenidamente a su futuro arrendatario. Para lo cual, deberá exigir que se le exhiba documentación que acredite su solvencia económica. Asimismo, entrevístese con él y conozca que persona es, esa impresión que usted tenga será clave para tener una idea respecto de la confiabilidad de dicha persona. Revise en la página del poder judicial si tiene causas pendientes relativas a juicios de arrendamiento. En caso de que se trate de una Sociedad, solicite toda la documentación relativa a dicha sociedad así como respecto de las personas que la representan.
2) Confeccione un buen contrato de arrendamiento. Hemos tenido muchos casos de arrendadores que se han confiado en eso y tienen contratos simples, formatos o mal redactados. El contrato debe ser elaborado por un abogado, que ojalá tenga experiencia en el área inmobiliaria, para que así analice y establezca todos los casos puntuales en relación con su propiedad y los intervinientes. Debe dejar en claro cuáles son las obligaciones del arrendatario, cuál será el uso que se le dará al inmueble, en qué casos se entenderá que hay incumplimiento, cuáles serán las multas por atrasos, etc.
3) Establezca garantías en caso de incumplimiento. Es recurrente en este tipo de casos, que una vez obtenida una sentencia favorable por parte del juez, que ordena la restitución de la propiedad y el respectivo pago de las rentas más las indemnizaciones correspondientes, que sea difícil lograr el pago de dichas indemnizaciones por parte del arrendatario, dado a que no cuenta con domicilio conocido o que no tiene bienes con los cuales pagar lo ordenado por el tribunal. Para prevenir eso, puede recurrirse a diversas herramientas, la más común y que puede dar mejor resultado, es establecer en el contrato un codeudor solidario, que se haga responsable ante un eventual incumplimiento por parte del arrendatario, quien deberá firmar también el respectivo contrato de arrendamiento.
Nuestros abogados han sido entrevistados por los medios de comunicación en diversas oportunidades en relación a los problemas con los arrendatarios.
"Arrendatarios morosos", reportaje Mega
En este caso, fuimos consultados por periodistas de Mega Noticias respecto de los recurrentes problemas que tienen los propietarios con arrendatarios morosos e inescrupulosos. Revise cuales son nuestras recomendaciones a los propietarios a la hora de dar en arriendo su propiedad, aquí.
"Morosidad en el pago de gastos comunes"
¿Que hacer ante la morosidad en el pago de gastos comunes por parte de copropietarios o arrendatarios?. En este caso, fuimos consultados respecto de los diversos problemas existentes en la administración de edificios, así como respecto de los conflictos más recurrentes entre copropietarios y la administración.
¿Que hacer ante un arrendatario incumplidor?
La obligación principal del arrendatario es el pago de la renta pactada. Si el arrendatario incumple esta obligación, o en el pago de los gastos de consumos básicos, lo primero que se debe hacer es contactar a un abogado para que analice el contrato de arrendamiento, esto ya que dependerá de dicho contrato determinar cual es la vía más expedita para accionar.
Por ejemplo, hay contratos en que se establece que cualquier incumplimiento contractual acarreará el termino ipso facto del contrato, pudiendo el arrendador entonces, solicitar la restitución inmediata de la propiedad. En caso de que nada se señale al respecto, el arrendatario tendrá que haber dejado de pagar un mes entero para que pueda el arrendador dar por terminado el contrato y solicitar la entrega de la propiedad.
Ahora, en todos los casos, la única forma para obligar a un arrendatario a entregar la propiedad, es mediante una orden judicial. En estos casos de incumplimiento contractual, el envió de cartas de aviso, por carta certificada o mediante notario, no es requisito previo para demandar judicialmente.
De ahí que muchas veces el envío de cartas al arrendatario constituye una mera perdida de tiempo, pudiendo el arrendador directamente demandar a su arrendatario incumplidor, para así comenzar de inmediato con el juicio y no darle más tiempo al arrendatario para que siga ocupando su propiedad.
¿En qué consiste el juicio de arrendamiento residual de la Ley 18.101 y cuánto demora?
Para los casos en que no sea aplicable el nuevo procedimiento Monitorio establecido por la nueva Ley "Devuélveme mi casa" deberá aplicarse el procedimiento residual establecido por la ley 18.101.
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Este procedimiento especial, aplicable a los conflictos derivados del contrato de arrendamiento, es bastante rápido comparado con los demás juicios civiles, el cual podría demorar entre 4 a 5 meses hasta obtener la respectiva sentencia definitiva, lo cual dependerá de las gestiones de los abogados de las partes (en especial, si arrendatario cuenta con abogado) y de los trámites de notificación, entre otras cosas. Ahora, si una vez obtenida la sentencia, el arrendatario demandado no restituye la propiedad, habrá que iniciar los tramites correspondientes al lanzamiento de la propiedad arrendada, pudiendo el juicio demorar unos dos o tres meses más. La última etapa del juicio de arriendo es el lanzamiento con fuerza pública, sin embargo, en la mayoría de los casos el arrendatario restituye antes.
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Nuestros abogados se dedican exclusivamente al área inmobiliaria, por lo mismo, han tramitado muchos juicios de arriendo en el transcurso de su vida profesional, por ello, su caso será tramitado con la máxima rapidez posible, siendo el objetivo principal del caso: el obtener la restitución de la propiedad arrendada lo antes posible.
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La norma especial que regula este procedimiento está contenida en la Ley 18.101, modificada por la 19.866, ambas sobre arrendamiento de predios urbanos.
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El procedimiento de arrendamiento comienza con la interposición de la demanda (por término de contrato de arriendo y restitución de la propiedad) ante los tribunales civiles correspondientes a la jurisdicción de la ubicación del inmueble. Una vez presentada la demanda, el tribunal dictará una resolución admitiendo la demanda a tramitación y citando a las partes a un comparendo de conciliación, contestación y prueba, para el quinto día hábil después de que se efectúe la notificación, fijando una determinada hora para tal efecto. Esta audiencia es de suma importancia y constituye básicamente el cuerpo del juicio de arrendamiento, se llama “audiencia de conciliación, contestación y prueba”. En dicha audiencia el tribunal requiere de pago por segunda vez al arrendatario (en que caso de que el juicio sea por no pago de rentas), posteriormente, consulta a las partes respecto a la posibilidad de llegar a acuerdo al respecto. En caso de no llegar a acuerdo las partes, el tribunal recibirá la causa a prueba, pudiendo las partes aportar todas las pruebas pertinentes para acreditar sus pretensiones (en este caso, el contrato de arriendo es la prueba clave, por lo que es importante contar con la copia del mismo). Una vez rendida la prueba, el tribunal dará por finalizada la audiencia y quedarán las partes a la espera de la sentencia respectiva.
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El tribunal generalmente fija un plazo de 3 días hábiles desde la notificación de la sentencia para que el arrendatario entregue la propiedad, si es que así se ha solicitado en la demanda respectiva. Ahora, si el arrendatario no se retira del inmueble una vez notificada la sentencia definitiva y transcurrido el plazo dictado por el tribunal, procederá solicitar el lanzamiento del arrendatario, iniciandose la última etapa del juicio de arriendo, con el objeto de obtener la restitución de la propiedad arrendada. Si luego de notificada la orden de lanzamiento, aún no restituye la propiedad el arrendatario, procederá solicitar el lanzamiento con fuerza pública del mismo.
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Contra la sentencia definitiva se podrá interponer un recurso de apelación, sin perjuicio de continuar con los trámites de cumplimento de la sentencia relativos al pago de las rentas adeudadas, al lanzamiento o desocupación forzada del inmueble ocupado por el arrendatario.
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En definitiva, si bien el procedimiento del juicio de arrendamiento es especial y más expedito que los procedimientos civiles ordinarios, podría demorar más de lo esperado dependiendo de algunos factores, en especial, la actitud del arrendatario y la estrategia del abogado demandante. Por lo mismo, es de vital importancia, a la hora de tener que demandar al arrendatario, asesorarse de manera correcta con abogados especialistas en juicios de arrendamiento, ya que una mala estrategia en el juicio de arriendo, podría provocar que este demorara más de lo esperado o que, incluso, se pierda el mismo.
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Nuestro estudio jurídico cuenta con abogados inmobiliarios expertos en juicios de arrendamiento, quienes se dedican exclusivamente a esta área, asesorando a corredoras de propiedades, inversionistas, inmobiliarias, etc. Por lo tanto, han tramitado cientos de estos juicios, por lo que cuentan con basta experiencia en la materia, logrando que terminen los juicios en el menor tiempo posible, con el objeto de lograr la restitución de la propiedad arrendada de la manera más expedita posible.
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Consulte por una evaluación de su caso y uno de nuestros abogados le contactará a la brevedad.