La promesa de compraventa tiene por objeto dejar establecidos todos los términos y condiciones del negocio y asegurar a las partes la posterior celebración de la compraventa. Es decir, el promitente vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador y el promitente comprador, por su parte, se compromete a comprar la propiedad al propietario, según las condiciones y términos establecidos en la promesa.

Para el caso que una de las partes no cumpla, las partes pueden fijar una multa, que comúnmente equivale al 10% del valor comercial de la propiedad, sin perjuicio de que las partes puedan fijar otro monto.

Podríamos definir la promesa como un contrato por el cual ambas partes se obligan recíprocamente a celebrar posteriormente el contrato definitivo, transcurrido cierto plazo o cumplida determinada condición.

Los requisitos del contrato de promesa según nuestra ley son los siguientes:

a) Que la promesa conste por escrito. La promesa verbal no produce ningún efecto, es indispensable que conste por escrito. Si bien la promesa es un contrato solemne pues debe constar por escrito no se encuentra sujeta a las mismas solemnidades del contrato prometido. En efecto, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz basta que sea por documento privado, mientras que, por el contrario, la compraventa de un bien raíz debe necesariamente ser realizada por escritura pública. Hace poco tiempo, la ley estableció una solemnidad especial para la promesa de compraventa de un bien raíz “en verde” (en proceso de construcción) debe constar en documento privado autorizado ante notario.

b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. En otras palabras, el contrato prometido debe ser válido; es decir, su realización debe estar permitida por la ley. La promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos no divorciados está prohibida. Por el contrario, es válida la promesa de compraventa de un bien de propiedad de un menor de edad, celebrada por su representante sin autorización judicial, ya que dicha permisión es requisito formal para la celebración del contrato de compraventa, no de su promesa.

c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. El objeto de este requisito es que cada contratante sepa con certeza cuándo deberá celebrarse el contrato prometido. Así cada parte sabrá desde cuándo o bajo qué circunstancias podrá hacer exigible el contrato prometido. Mientras el plazo no venza o la condición no se cumpla ninguna de las partes del contrato de promesa puede exigir su cumplimiento; es decir, no puede demandar la celebración del contrato prometido.

d) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben. Esto quiere decir que se debe singularizar de la manera más amplia el contrato que se promete celebrar y se deben precisar todas sus características. Así, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz, deberá individualizarse a las partes, singularizarse el bien material del contrato, con indicación de su ubicación, señalamiento de deslindes y de su título inscrito. Deberá indicarse el precio de la compraventa y su forma de pago y demás estipulaciones propias de este tipo de contratos, faltando solo la entrega de la cosa y la escritura pública de compraventa.

La promesa de compraventa tiene por objeto dejar establecidos todos los términos y condiciones del negocio y asegurar a las partes la posterior celebración de la compraventa. Es decir, el promitente vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador y el promitente comprador, por su parte, se compromete a comprar la propiedad al propietario, según las condiciones y términos establecidos en la promesa.

Para el caso que una de las partes no cumpla, las partes pueden fijar una multa, que comúnmente equivale al 10% del valor comercial de la propiedad, sin perjuicio de que las partes puedan fijar otro monto.

Podríamos definir la promesa como un contrato por el cual ambas partes se obligan recíprocamente a celebrar posteriormente el contrato definitivo, transcurrido cierto plazo o cumplida determinada condición.

Los requisitos del contrato de promesa según nuestra ley son los siguientes:

a) Que la promesa conste por escrito. La promesa verbal no produce ningún efecto, es indispensable que conste por escrito. Si bien la promesa es un contrato solemne pues debe constar por escrito no se encuentra sujeta a las mismas solemnidades del contrato prometido. En efecto, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz basta que sea por documento privado, mientras que, por el contrario, la compraventa de un bien raíz debe necesariamente ser realizada por escritura pública. Hace poco tiempo, la ley estableció una solemnidad especial para la promesa de compraventa de un bien raíz “en verde” (en proceso de construcción) debe constar en documento privado autorizado ante notario.

b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. En otras palabras, el contrato prometido debe ser válido; es decir, su realización debe estar permitida por la ley. La promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos no divorciados está prohibida. Por el contrario, es válida la promesa de compraventa de un bien de propiedad de un menor de edad, celebrada por su representante sin autorización judicial, ya que dicha permisión es requisito formal para la celebración del contrato de compraventa, no de su promesa.

c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. El objeto de este requisito es que cada contratante sepa con certeza cuándo deberá celebrarse el contrato prometido. Así cada parte sabrá desde cuándo o bajo qué circunstancias podrá hacer exigible el contrato prometido. Mientras el plazo no venza o la condición no se cumpla ninguna de las partes del contrato de promesa puede exigir su cumplimiento; es decir, no puede demandar la celebración del contrato prometido.

d) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben. Esto quiere decir que se debe singularizar de la manera más amplia el contrato que se promete celebrar y se deben precisar todas sus características. Así, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz, deberá individualizarse a las partes, singularizarse el bien material del contrato, con indicación de su ubicación, señalamiento de deslindes y de su título inscrito. Deberá indicarse el precio de la compraventa y su forma de pago y demás estipulaciones propias de este tipo de contratos, faltando solo la entrega de la cosa y la escritura pública de compraventa.

Abogados Propiedades  es un estudio jurídico dedicado exclusivamente al área Inmobiliaria, cuenta con abogados expertos en realizar estudios de títulos.

Los abogados asociados a nuestro estudio jurídico se desempeñan diariamente elaborando informes y estudios de títulos para entidades bancarias e importantes empresas inmobiliarias del país, por lo que aseguramos un servicio optimo y de excelencia, protegiendo su inversión.

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La obligación principal del arrendatario es el pago de la renta pactada.  Si el arrendatario incumple esta obligación, o en el pago de los gastos de consumos básicos, lo primero que se debe hacer es contactar a un abogado para que analice el contrato de arrendamiento, esto ya que dependerá de dicho contrato determinar cual es la vía más expedita para accionar. Por ejemplo, hay contratos en que se establece que cualquier incumplimiento contractual acarreará el termino ipso facto del contrato, pudiendo el arrendador entonces, solicitar la restitución inmediata de la propiedad. En caso de que nada se señale al respecto, el arrendatario tendrá que haber dejado de pagar un mes entero para que pueda el arrendador dar por terminado el contrato y solicitar la entrega de la propiedad. Ahora, en todos los casos, la única forma para obligar a un arrendatario a entregar la propiedad, es mediante una orden judicial. En estos casos de incumplimiento contractual, el envió de cartas de aviso, por carta certificada o mediante notario, no es requisito previo para demandar judicialmente. De ahí que muchas veces el envío de cartas al arrendatario constituye una mera perdida de tiempo, pudiendo el arrendador directamente demandar a su arrendatario incumplidor, para así comenzar de inmediato con el juicio y no darle más tiempo al arrendatario para que siga ocupando su propiedad.

Abogados Propiedades es un estudio jurídico que cuenta con abogados inmobiliarios expertos en juicios de arrendamiento, quienes se dedican exclusivamente a esta área, asesorando diariamente a inversionistas, corredoras de propiedades, inmobiliarias, y propietarios en general.

Nuestros abogados han tramitado cientos de estos juicios, por lo que cuentan con basta experiencia en la materia, logrando que finalicen estos juicios en el menor tiempo posible, con el objeto de lograr la restitución de la propiedad arrendada de la manera más expedita posible.

Consulte por una evaluación de su caso y uno de nuestros abogados le contactará a la brevedad.

 Lamentablemente en la legislación actual, cuando un propietario se ve envuelto en un conflicto con su arrendatario, ya sea porque no paga las rentas, por algún incumplimiento contractual o porque derechamente no desea restituir la propiedad una vez compelido a hacerlo, la única forma posible para lograr la restitución del inmueble es mediante la vía judicial, aunque en el contrato se haya señalado que «terminará de inmediato» o «ipso facto». Este proceso tiene sus costos y toma su tiempo también, de ahí que recomendamos siempre a los propietarios a tomar ciertas precauciones a la hora de arrendar su propiedad:

1) Debe estudiar detenidamente a su futuro arrendatario. Para lo cual, deberá exigir que se le exhiba documentación que acredite su solvencia económica. Asimismo, entrevístese con él y conozca que persona es, esa impresión que usted tenga será clave para tener una idea respecto de la confiabilidad de dicha persona. Revise en la página del poder judicial si tiene causas pendientes relativas a juicios de arrendamiento. En caso de que se trate de una Sociedad, solicite toda la documentación relativa a dicha sociedad así como respecto de las personas que la representan.

2) Confeccione un buen contrato de arrendamiento. Hemos tenido muchos casos de arrendadores que se han confiado en eso y tienen contratos simples, formatos o mal redactados. El contrato debe ser elaborado por un abogado, que ojalá tenga experiencia en el área inmobiliaria, para que así analice y establezca todos los casos puntuales en relación con su propiedad y los intervinientes. Debe dejar en claro cuáles son las obligaciones del arrendatario, cuál será el uso que se le dará al inmueble, en qué casos se entenderá que hay incumplimiento, cuáles serán las multas por atrasos, etc.

3) Establezca garantías en caso de incumplimiento. Es recurrente en este tipo de casos, que una vez obtenida una sentencia favorable por parte del juez, que ordena la restitución de la propiedad y el respectivo pago de las rentas más las indemnizaciones correspondientes, que sea difícil lograr el pago de dichas indemnizaciones por parte del arrendatario, dado a que no cuenta con domicilio conocido o que no tiene bienes con los cuales pagar lo ordenado por el tribunal. Para prevenir eso, puede recurrirse a diversas herramientas, la más común y que puede dar mejor resultado, es establecer en el contrato un codeudor solidario, que se haga responsable ante un eventual incumplimiento por parte del arrendatario, quien deberá firmar también el respectivo contrato de arrendamiento.