El contrato de promesa de compraventa tiene por objeto dejar establecidos todos los términos y condiciones del negocio y asegurar a las partes la posterior celebración de la compraventa prometida. Es decir, el promitente vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador y el promitente comprador, por su parte, se compromete a comprar la propiedad al propietario, según las condiciones y términos establecidos en la promesa.
La importancia de este contrato no es menor, ya que a la hora de existir problemas en la operación o entre las partes, será lo pactado en la promesa que, en definitiva, decidirá el conflicto.
Para el caso que una de las partes no cumpla, las partes pueden fijar una multa, que comúnmente equivale al 10% del valor comercial de la propiedad, sin perjuicio de que las partes puedan fijar otro monto.
Podríamos definir la promesa como un contrato por el cual ambas partes se obligan recíprocamente a celebrar posteriormente el contrato definitivo, transcurrido cierto plazo o cumplida determinada condición.
Los requisitos del contrato de promesa según nuestra ley son los siguientes:
a) Que la promesa conste por escrito. La promesa verbal no produce ningún efecto, es indispensable que conste por escrito. Si bien la promesa es un contrato solemne pues debe constar por escrito no se encuentra sujeta a las mismas solemnidades del contrato prometido. En efecto, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz basta que sea por documento privado, mientras que, por el contrario, la compraventa de un bien raíz debe necesariamente ser realizada por escritura pública. Hace poco tiempo, la ley estableció una solemnidad especial para la promesa de compraventa de un bien raíz “en verde” (en proceso de construcción) debe constar en documento privado autorizado ante notario.
b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. En otras palabras, el contrato prometido debe ser válido; es decir, su realización debe estar permitida por la ley. La promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos no divorciados está prohibida. Por el contrario, es válida la promesa de compraventa de un bien de propiedad de un menor de edad, celebrada por su representante sin autorización judicial, ya que dicha permisión es requisito formal para la celebración del contrato de compraventa, no de su promesa.
c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. El objeto de este requisito es que cada contratante sepa con certeza cuándo deberá celebrarse el contrato prometido. Así cada parte sabrá desde cuándo o bajo qué circunstancias podrá hacer exigible el contrato prometido. Mientras el plazo no venza o la condición no se cumpla ninguna de las partes del contrato de promesa puede exigir su cumplimiento; es decir, no puede demandar la celebración del contrato prometido.
d) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben. Esto quiere decir que se debe singularizar de la manera más amplia el contrato que se promete celebrar y se deben precisar todas sus características. Así, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz, deberá individualizarse a las partes, singularizarse el bien material del contrato, con indicación de su ubicación, señalamiento de deslindes y de su título inscrito. Deberá indicarse el precio de la compraventa y su forma de pago y demás estipulaciones propias de este tipo de contratos, faltando solo la entrega de la cosa y la escritura pública de compraventa.
La importancia de este contrato no es menor, ya que a la hora de existir problemas en la operación o entre las partes, será lo pactado en la promesa que, en definitiva, decidirá el conflicto.